我國住房銷售制度迎來重大調整。8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》。通知明確，各地要有力有序推行商品住房現房銷售，實現“所見即所得”，減少商品住房交付糾紛，從根本上防范交付風險，維護購房人合法權益，加快構建房地產發展新模式。

讓購房“所見即所得”

商品住房銷售制度是構建房地產發展新模式的重要內容。通知推進商品住房銷售制度改革，要求完善商品住房預售管理，商品住房項目實行預售的，單體建筑應完成主體結構封頂。加強預售資金監管，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入住房資金監管機構開立的資金監管賬戶。

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同時，通知要求有力有序推行商品住房現房銷售。住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛認為，商品住房銷售制度改革推出了現房銷售制度，即在項目竣工驗收后才能銷售，購房人在購房時可實地查看房屋面積、戶型和品質。

有力有序推行現房銷售，是適應房地產市場發展進入存量時代的客觀要求。相關部門負責同志介紹，經過多年發展，我國房地產市場供求關系已發生重大變化，進入存量提質、結構優化的高質量發展時期。過去形成的預售為主、快速周轉的商品住房銷售制度，已不適應當前市場發展的新階段新要求，迫切需要改革完善。

在清華大學房地產研究中心主任吳璟看來，推行現房銷售制度，讓購房人從對未來承諾的判斷回歸到對現實商品的挑選。

重構房企經營邏輯

有力有序推行現房銷售，也是推動房地產業高質量發展的現實需要。相關部門負責同志介紹，長期以來，有的房地產開發企業采取“高負債、高杠桿、高周轉”的粗放擴張模式，積累了風險隱患。改變“三高”模式，需要通過改革商品住房銷售制度、加強預售資金監管，引導房地產開發企業根據自身實力合理確定開發經營規模、強化風險意識，促進房地產行業穩健經營。

現房銷售將徹底重構房企經營邏輯，倒逼房地產行業優勝劣汰。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，實行現房銷售后，房企需全程承擔項目建設的資金、工期、質量風險，無法依靠預售資金提前回款周轉，這就要求房企必須具備穩健的財務狀況、扎實的工程管控能力和優質的產品打磨能力。長期來看，現房銷售制度能從根源規避購房爛尾風險，有效規范行業經營秩序。

當前是推行商品住房銷售制度改革的關鍵窗口期。浦湛認為，短期看，現房銷售以及預售條件的提高均在一定程度上推遲了新增供應量的釋放，在當前房地產市場去庫存階段，推行銷售制度改革能夠一定程度上放緩新增供應速度。同時，由于商品住房銷售新制度更好地保障購房人的合法權益、降低交付風險，有利于改善購房人的預期和信心。

改革完善融資制度

為保障現房銷售平穩落地，通知要求“各地要同步完善商品住房項目土地供應、金融支持等相關政策”，房地產開發企業“可按國家規定分期繳納土地出讓價款”，“支持房地產項目開發公司通過股權、債券等多種方式開展融資”。中國房地產估價師與房地產經紀人學會常務副會長柴強認為，這些配套舉措將有利于減輕房地產開發企業資金壓力、降低商品住房開發建設成本。

金融支持政策與此次預售制度改革同步進行了調整與優化。8月28日，中國人民銀行、金融監管總局印發《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，金融監管總局發布多項房地產相關融資管理辦法，中國證監會發布了《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》。

從供給端看，房地產合理融資需求將持續得到滿足，涵蓋商品住房、商業地產、城市更新等領域。一方面，信貸供給的預期更加穩定；另一方面，融資服務的適配度持續提升。

從需求端看，剛性和改善性住房需求將得到更好支持。“安全性、可得性、經濟性三方面將得到進一步保障。”金融監管總局相關負責人說。

具體來看，為防止“交了錢卻拿不到房”、從根本上保障購房者合法權益，對于預售商品房，個人住房貸款的發放時點從主體結構封頂調整到竣工備案，同時加強貸款全流程風險管理。為了讓個人住房貸款更可得、提升購房者貸款能力，收入償債比例的上限要求得到優化，房貸期限的上限從30年延長至40年。為更好滿足改善性住房需求、適應二手房交易總量超過新房等變化趨勢，二手房交易可“帶押過戶”，降低房屋交易成本。

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