近日，上海城投控股股份有限公司（以下簡稱“城投控股”，600649.SH）發(fā)布2026年半年度業(yè)績報告。財報數(shù)據(jù)顯示，報告期，公司實現(xiàn)營業(yè)收入28.41億元，同比下降52.06%；歸母凈利潤-0.52億元，同比下降133.80%；扣非凈利潤-0.42億元，同比下降132.74%。

針對上半年業(yè)績虧損的原因，城投控股方面此前在回復(fù)《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示：“核心是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)周期波動與資本市場公允價值波動兩大因素疊加所致。”

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同時，城投控股副總裁兼董事會秘書蔣家智向記者透露：“下半年露香園C地塊、前灣項目計劃推盤入市，后續(xù)可結(jié)轉(zhuǎn)貨值較為充足，能夠有效平滑階段性業(yè)績波動，全年整體收益有望保持穩(wěn)健。”

對于城投控股上半年業(yè)績的波動，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“上半年業(yè)績波動受到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，隨著露香園、前灣等核心項目下半年集中入市，高價值貨值將充分釋放，全年業(yè)績或?qū)⒊尸F(xiàn)反轉(zhuǎn)趨勢。”

下半年將推露香園C地塊、前灣等項目

財報顯示，從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是城投控股核心收入來源，報告期實現(xiàn)營收27.45億元，占總營收比重超九成，但同比大幅下降53.27%，毛利率為22.58%，較上年同期增加3.72個百分點。盡管毛利率有所提升，但受限于本期房產(chǎn)項目竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)面積大幅減少，導(dǎo)致營收規(guī)模顯著收縮。具體項目中，露香園二期、青溪云邸等高端住宅項目貢獻(xiàn)了主要結(jié)轉(zhuǎn)收入，但整體可售資源結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩。

城投控股在回復(fù)記者采訪時進(jìn)一步解釋：“經(jīng)營層面，上半年無全新樓盤開盤入市，整體以存量房源去化銷售為主，可結(jié)轉(zhuǎn)營收及利潤體量相對有限；投資層面，持有的金融資產(chǎn)受上半年資本市場階段性波動影響，公允價值出現(xiàn)暫時性回落，對當(dāng)期利潤形成壓制。”

同時，城投控股方面補充表示，相關(guān)金融資產(chǎn)均正常持有、未做減持，后續(xù)若市場行情修復(fù)，對應(yīng)收益有望逐步回補。針對階段性經(jīng)營壓力，公司已全面優(yōu)化施工排期、加快在建項目建設(shè)進(jìn)度，并強化營銷去化力度，推動存量房源加速回款結(jié)轉(zhuǎn)。

據(jù)悉，城投控股下半年將推出露香園C地塊、前灣項目，露香園A地塊等項目也將進(jìn)入交付結(jié)轉(zhuǎn)期，全年經(jīng)營業(yè)績預(yù)計保持穩(wěn)健態(tài)勢。其在回復(fù)中坦言：“受行業(yè)開發(fā)模式及自身業(yè)務(wù)規(guī)模影響，階段性經(jīng)營業(yè)績確實會受到項目竣工、交付與結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的干擾，此類短期波動在當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下具有一定普遍性，并不代表公司整體經(jīng)營基本面出現(xiàn)實質(zhì)性變化。”

此外，中報顯示，今年上半年，城投控股租賃運營板塊保持穩(wěn)定，截至報告期末，公司在營長租公寓社區(qū)17個，總運營房源2.4萬套，平均出租率保持在90%以上，為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流補充，但尚未能完全抵消地產(chǎn)開發(fā)板塊的收入下滑。

關(guān)于新利潤增長點的拓展，蔣家智表示，未來在穩(wěn)固房地產(chǎn)開發(fā)基本盤的基礎(chǔ)上，將重點做強自持資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，依托商業(yè)、辦公、租賃住房等運營資產(chǎn)持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流和常態(tài)化利潤，筑牢業(yè)績安全墊；同時積極拓展產(chǎn)業(yè)投資等業(yè)務(wù)，培育第二發(fā)展曲線。

堅持“回款決定投資”的核心邏輯

今年上半年，城投控股的拿地動作同樣引發(fā)市場關(guān)注。5月28日，全資子公司上海城投置地（集團）有限公司經(jīng)過63輪競價，從12家競買人中脫穎而出，以約19.3億元競得虹口區(qū)C080301單元hk306-08地塊，溢價率約35.63%，成交樓板價約10.85萬元/平方米。

面對外界“業(yè)績承壓卻高溢價拿地”的疑問，城投控股方面回應(yīng)稱，此舉并非短期投資沖動，而是立足上海本土市場、修復(fù)長期土地儲備、夯實未來業(yè)績底盤的戰(zhàn)略性長期布局。值得關(guān)注的是，該地塊總建面不足2萬平方米，屬小體量精品項目，開發(fā)銷售周期短、資金回流快，可有效減少長期資金沉淀。

據(jù)悉，截至2025年年末，城投控股待開發(fā)土儲約42萬平方米，此前連續(xù)兩年在公開市場幾乎無新增土儲。獲取虹口項目能夠及時補齊核心城區(qū)土儲缺口，平衡未來3—5年的項目貨值供應(yīng)節(jié)奏。

對于10.85萬元/平方米樓面價帶來的成本壓力，城投控股方面回應(yīng)稱，將通過精細(xì)化成本管控、打造具備溢價能力的高品質(zhì)產(chǎn)品來對沖利潤侵蝕風(fēng)險，同時依托低成本融資優(yōu)勢壓縮財務(wù)成本。

此次虹口核心地塊的獲取，恰逢上海城投（集團）有限公司董事長杭迎偉上任后在上海核心區(qū)的首次重要落子，外界普遍認(rèn)為這釋放了“重回核心、重振業(yè)績”的強烈信號。

對此，城投控股明確表示，本次拿地并不代表策略轉(zhuǎn)向激進(jìn)，而是基于市場研判的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化與精準(zhǔn)擇地，穩(wěn)健審慎的投資底層邏輯始終未變。未來土地布局將持續(xù)聚焦上海核心區(qū)域，篩選具備穩(wěn)定去化、合理收益底線的標(biāo)的，不會盲目參與無利潤保障的高溢價競拍。

高溢價拿地后，城投控股的資金壓力和債務(wù)狀況亦受到資本市場關(guān)注。目前，城投控股資產(chǎn)負(fù)債率約75%，近三年融資成本逐年下降，現(xiàn)已降至4%以下。對此，城投控股回應(yīng)稱，整體債務(wù)風(fēng)險可控，投資節(jié)奏匹配自身經(jīng)營承載能力。拿地投資均立足現(xiàn)金流承受能力，堅持“回款決定投資”的核心邏輯，拿地資金優(yōu)先依托存量項目銷售回款，嚴(yán)控新增有息負(fù)債。

在融資規(guī)劃層面，蔣家智表示，將重點優(yōu)化存量債務(wù)結(jié)構(gòu)，主動置換高息短期貸款，增加中長期低成本銀行開發(fā)貸，拉長債務(wù)久期，持續(xù)降低年度財務(wù)利息支出。同時，后續(xù)將繼續(xù)探索多元化債券融資渠道，包括公司債、CMBS、保租房REITs等工具，打通“投融建管退”資本閉環(huán)，盤活存量不動產(chǎn)資源，補充長期低成本資本金。目前，已選取浦江社區(qū)、九星社區(qū)作為底層資產(chǎn)，參與REITs擴募申報工作。

此外，城投控股正積極推進(jìn)股份回購。截至2026年7月31日，城投控股已累計回購公司股份440萬股，占公司總股本的0.18%，最高成交價為3.7元/股，最低成交價為3.57元/股，成交金額為1593.64萬元（不含交易費用）。對此，城投控股方面也表示，將始終把市值管理作為長期戰(zhàn)略任務(wù)，堅持以持續(xù)提升投資價值回報全體股東。

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