摘要：這2、3年其實表現都不好（歡迎關注杠桿游戲）

【資料圖】

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

即將于2023年6月5日召開的光明房地產集團股份有限公司（下文簡稱“光明地產”）2022年度業績說明會，將不會再看到董事長沈宏澤先生出席。

5月19日時，該司發布公告：

因個人原因，沈宏澤先生請求辭去公司董事、董事長、董事會戰略委員會主任委員的職務。

辭職后，沈宏澤先生將不在公司擔任任何職務。

當時的公告還說，公司董事會對沈宏澤先生在任職期間為公司所做出的貢獻表示衷心感謝。

一周之后的5月26日，最新消息是：沈宏澤涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受調查。

近期地產反腐，頗受關注。嚴格說，自從這2年地產業不行后，隔三岔五就有相關從業者進去。

借此機會，杠桿游戲今天說一說光明地產這家很多桿友不太熟悉的地產公司近期的業績。

對了，光明地產和大家更熟悉的光明食品/乳業確實有關系，光明食品是光明地產的大股東。

1、一季度投資信心依舊不足，租金收入下滑

根據光明地產2023年第一季度房地產業務主要經營數據公告，我們看到光明地產在一季度有喜有憂。

整個2023年一季度，該司新增房地產儲備面積為0萬平米，2022年同期也是0萬平米；權益新增房地產儲備面積，自然也是0萬平米，2022年同期也是0萬平米。

不僅如此，2023年一季度，光明地產新開工面積為0萬平米，2022年同期也是0萬平

米；權益新開工面積也是0萬平米，2022年同期同樣是0萬平米。

這說明，哪怕是背靠國資大山，光明地產對房地產的前景也是保守的。不敢輕易拿地，不敢輕易擴大投資。

還不錯的是，竣工成績可以。2023年一季度，光明地產竣工面積為92.23萬平米，2022年同期為48.33萬平米，同比增長90.82%。

權益竣工面積為51.71萬平米，2022年同期為24.57萬平米，同比增長110.43%。

另外值得一說，理論上2023年地產形勢在修復吧，可至少從一季度銷售數據看，光明地產卻并非如此。

2023年一季度，光明地產簽約面積為14.15萬平米，2022年同期為21.34萬平米，同比下降33.71%。

權益簽約面積為8.77萬平米，2022年同期為14.88萬平米，同比下降41.08%。

簽約面積下滑的同時，簽約銷售金額自然也是下滑。一季度，光明地產簽約金額為16.16億元，2022年同期為24.64億元，同比下降 34.41%。

權益簽約金額為10.77億元，2022年同期為17.78億元，同比下降39.42%。

截至2023年3月末，光明地產出租房地產總面積39.09萬平米，權益出租房地產總面積37.91萬平米。

同期，租金總收入2695萬元，權益租金總收入為2703萬元。

注意出租房屋的數據，光明地產公告沒有披露同比增減幅度。杠桿游戲去查閱了一下2022年同期的公告，情況是這樣的：

截至2022年3月末，該司出租房地產總面積37.53萬平米，權益出租房地產總面積36.35萬平米——對比可以發現，2021年一季度出租面積有小幅增加。

但是，2022年一季度，光明地產租金總收入為2835.23萬元，權益租金總收入為2775.27萬元——對，沒有看錯，出資面積略有增加，但租金收入卻是下滑的。

2、一季度現金流量凈額-27.23億元，同比下滑490.39%

2023年一季度，光明地產營收20.14億元，同比下滑高達61.15%。

這個數據有點令杠桿游戲吃驚，如上文所述，一季度竣工不錯啊。難道交付、結轉得這么少？財報解釋說：

本期房產收入結轉同比減少所致。

比較有意思的是，同期歸屬凈利潤卻又增長。增幅46.58%，不過歸屬凈利潤只有小768萬元，2022年同期更是只有約524萬元。

如果看扣非凈利潤，數據就不好看了，-245萬元，同比竟然還是增長62.36%之后的結果——2022年同期，該有多慘，是的，當時為-650.9萬元。

為什么？歸屬凈利潤為正，雖然不多，而扣非凈利潤為負，最大一筆收入是計入當期損益的政府補助（但與公司正常經營業務密切相關，符合國家政策規定、按照一定標準定額或定量持續享受的政府補助除外）614.73萬元。

此外，還有非流動資產處置損益 、其他營業外收入和支出等。所以最終，扣非凈利潤為負。

如上圖，一季度，光明地產經營活動產生的現金流量凈額更是為-27.23億元，同比下滑490.39%。

一季報披露，經營活動現金流出小計48.96億元，而經營活動現金流入小計只有21.74億元，因此經營活動產生的現金流量凈額出現了負值。

有必要說一句，2022年同期也是負值，只是當時為-4.61億元，如上文杠桿游戲所述，如今下滑更多，數據更驚人了。

同樣的，光明地產投資活動產生的現金流量凈額，2023年一季度也是負的，約-2360萬元，2022年同期為3633萬元左右。

籌資活動產生的現金流量凈額則由負轉正，2022年一季度為-11.12億元，2023年同期則有12.30億元。

期末現金及現金等價物余額保持得還不錯，2023年一季度為56.53億元，2022年一季度則為50.30億元。

3、不僅2022年表現不好，這2、3年其實都不好

看完光明地產2023年一季度的財報，我們再回溯一下2022全年該司的表現。

2022年，光明地產錄得營收165.41億元，相較于2021年的258.80億元，同比下滑36.08%。

歸屬凈利潤則從2021年的7008萬元，下滑26.93%，至5121萬元左右。對了2021年其實也不多，只有1億元出頭。

雖然不多，也是下滑的，但是至少2022年是盈利的，這已經算房企中的少數了。不過不管怎么說，國資背景嘛。

另外，扣非凈利潤，2022年光明地產為2255萬元左右，而2021年為-2.95億元，注意2020年為為-5.86億元。

2022年，光明地產大概拿了2000來萬元的政府補貼，而這個數字2021年為近9300萬元。同時2021年非流動資產處置損益2.17億元，綜合非經常性損益項目金額3.65億元——除掉這些，2021年扣非凈利潤為負。

2020年這個數字更大，所以當年的扣非凈利潤虧損更大。

如上圖，2022年經營活動產生的現金流量凈額為37.58億元，2021年為61.27億元，同比下滑38.67%。

主要是本期下屬子公司收到房款減少等所致。

此外，杠桿游戲看到，光明地產2022年投資活動產生的現金流量凈額也是負數，主要是該期收回合聯營企業墊款等減少所致。

不僅如此，我們看到，光明地產連總資產也是下滑的。

2021年為752億元出頭，2022年降為近675億元，下滑了10.26%。其實道理很簡單，和很多房企一樣，光開發、買地少，資產自然減少。歸屬上市公司股東的凈資產，自然也是下滑。

財報還披露，2022全年光明地產實現新開工面積19.81萬平米，竣工面積為254.81萬平米——這新開工面積真是低到可憐，2022年的日子是真難。

不過，作為國資房企，2022年光明地產整體平均融資成本4.67%，真是羨慕嫉妒恨——從這個角度說，沈宏澤治下的光明地產一副好牌打得不太好，也是可惜了。

本文未標注出處的財務圖表，均源自光明地產有關公告，特此說明并致謝

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