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@雪球達人秀@雪球創作者中心@今日話題

$保利發展(SH600048)$$萬科A(SZ000002)$$華僑城A(SZ000069)$

(資料圖片)

A股房地產板塊一季報全部公布，總體觀感就是行業差距越來越大，幾家歡喜幾家愁，有些公司報表已經深度調整結束逐步走在新一輪周期的起點，有些公司還是深度調整，而有些公司也很難走出泥潭！

本文篩選出我們熟悉的40家主要以房地產業務開發（重點是住宅開發）為主的上市公司為基礎，從Wind上提取數據，來看看我們熟悉的房地產公司一季度到底怎么樣！

一、2023年一季度凈利潤數據

通過對比40家主流房地產公司的一季度報表，我們就知道即使經歷了2021大大小小房地產公司債務暴雷，2022年行業銷售急轉直下，2022年開始融資好轉、2023年行業銷售開始轉暖的情況下，想要修復資產負債情況并馬上回歸利潤增長，對于房地產行業是有多么困難了！

40家主要房地產公司當中，1季度凈利潤增長的只有18家，如果這里面剔除一季度還在虧損的陽光城、榮盛發展、天房發展以后，就剩下15家公司一季度盈利是增長的！

如果再把范圍縮小一點，結合估值數據，在盈利和資產端能看的公司范圍就更小了，肉眼可見的幾個公司，所以結合估值角度來看，個人認為一季度增長質量最好的幾家公司，也就是報表大概率從最低谷期開始轉暖：

保利、萬科、新城、濱江、中國國貿

有些公司雖然凈利潤有所下滑，但回到單季度的報表看，大概率也能活下來，那么才擁有底部反轉的可能性：

金地、華發、蛇口

還有兩個公司，背靠國資，但是報表卻異常難看，公開市場基本上也沒見到拿地，要不是背景夠硬，早都進入破產行列，一季度報表依舊未見起色：

華僑城A、首開

二、一季度凈利潤占比：

很多人說房地產看一季報沒啥意義，因為全年占比很小，萬科也披露了一季度竣工占全年約10.7%，但畢竟一年之計在于春，一季度繼續拉胯的企業，這一年大概率還需要深度調整，把2022年營收和凈利潤占比拉出來看一下，占比較高的基本都是商業為主的地產公司，或者財務數據暴雷的公司，超過26家公司，一季度營收占比不到20%

通過本文第一段當中篩選出來，還能保持盈利的地產公司一季度占比如下：

保利12%、萬科12%、新城16%、濱江15%、金地11%、華發13%、蛇口10%

三、合同負債：

2020年之前，預收房款都是放在預收賬款的，后來房地產行業修改了部分會計準則，將預收房款作為合同負債計入該科目，雖說房價下跌時這個蓄水池也挽救不了公司財務的頹勢，但如果現在市場觸底，那么這個蓄水池越大，對于房地產公司未來的業績更有利！

滿足本文一當中的房企，一季度合同負債明顯有所好轉，環比增長比較明顯的：

蛇口20%、金地18%、華發14%、濱江11%、首開9%、保利7%、華僑城6%、萬科4.6%，最后是新城基本持平！

也就是上述房企在銷售端已經開始止跌回升，對于這些公司最終能否轉化為利潤增長，還需要時間繼續跟蹤！

四、少數股東權益：

最后想說說少數股東權益，這個數據比例關系到歸母利潤到底能給上市公司股東帶來多少利潤，這里最終算出一個比值：歸母凈利潤/少數權益，這個數值越大代表少數股東權益越少，上市公司銷售越高，給上市公司股東帶來的凈利潤越多，也代表著其銷售當中的權益比例越高，如下表：

還是用黃色標出了之前提到的幾家地產公司，很意外的是，這個比例最高的是新城，新城的數據我沒有細看，直觀感受是由于新城商業綜合體租金貢獻越來越大，其商業綜合體大多為新城100%控股，所以去比例很高，接下來是保利和華發，這個比例高達200%，側面反映的是保利和華發在住宅開發商權益比例較高，然后就是蛇口、濱江和萬科，合作的項目權益沒有保利和華發那么高，尤其是萬科，不知道是出于風險角度考慮還是什么，最近拿地的權益比例一直不高！

首開我就不說了，股東和合作方都虧錢！

最離譜的我認為就是華僑城，去年年報虧109億，少數股東虧18.6億，今年一季報虧3億，少數股東賺2億？這些少數股東是誰？是華僑城的哪些子公司？是不是應該給上市公司股東好好說道說道？

總體來看，地產公司的一季報繼續分化，也繼續證實了未來資金和政策會繼續向央企、國企以及個別民企的頭部公司集中的邏輯，現在這個環境，只能感慨：

剩者才能活下去！

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