本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

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大手筆拿地后，廈門國企建發(fā)股份在年末接連為自己“輸血”。

12月26日，建發(fā)股份（600153.SH）連發(fā)兩份《公開發(fā)行公司債券預(yù)案公告》（下稱《預(yù)案公告》），發(fā)債規(guī)模分別為不超過50億元、150億元，募資用途則均為補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還有息債務(wù)等。兩筆公司債均為固定利率債券，其中150億元規(guī)模債券為可續(xù)期公司債券。

在目前已公布發(fā)債計(jì)劃的房企中，建發(fā)股份合計(jì)200億元的公司債規(guī)模排在前列。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前債券意向發(fā)行額度達(dá)200億元規(guī)模的僅有龍湖（200億元）和萬科(280億元)兩家，二者均為儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

近年來，建發(fā)股份擴(kuò)張意圖日趨明顯，尤其是自2020年晉升千億房企后，一邊拿地?cái)U(kuò)張、一邊融資“輸血”成為它的常態(tài)化動(dòng)作。

根據(jù)《預(yù)案公告》，兩筆公司債均可一次發(fā)行或分期發(fā)行，基礎(chǔ)期限不超過10 年。建發(fā)股份稱，發(fā)債計(jì)劃實(shí)施后，有助于進(jìn)一步改善財(cái)務(wù)狀況、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力，同時(shí)可以拓寬融資渠道，獲得長期穩(wěn)定的資金。

《預(yù)案公告》也披露了其經(jīng)營及債務(wù)情況。2019年至2021年，其營業(yè)收入分別為3372. 39億元、4329. 49億元、7078. 44億元，年平均復(fù)合增長率為44.88%。但綜合毛利率較低，分別為6.61%、5.44%、3.57%。

建發(fā)股份主營業(yè)務(wù)為供應(yīng)鏈運(yùn)營和房地產(chǎn)兩大主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由子公司建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)開展。從利潤總額和總負(fù)債來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或成為“負(fù)累”。其三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收為368. 83億元，利潤總額27.41億元，歸母凈利潤僅有6.6億元，總負(fù)債則高達(dá)4670億元。而同期，供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)的營收、利潤、總負(fù)債分別為5277億元、41.11億元、1449億元。

由于經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，建發(fā)股份的負(fù)債規(guī)模逐漸攀升。2019年至2021年，其負(fù)債額分別為2300. 29億元、3010. 99億元、4655. 41億元。其中，流動(dòng)負(fù)債額分別為1662. 37億元、2125. 67億元、3562. 36億元，占總負(fù)債的比例分別為72.27%、70.60%和76.52%。

流動(dòng)負(fù)債主要由短期借款、預(yù)收款項(xiàng)、合同負(fù)債、應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)等構(gòu)成。其在總負(fù)債中的占比，反映一家公司對(duì)短期資金的依賴性，也體現(xiàn)其償債風(fēng)險(xiǎn)。該比率升高或因業(yè)務(wù)量增大，也或是盈利能力下降。

從去年下半年開始，土地市場開始明顯降溫，城投公司、央企、國企在各地土拍市場唱“主角”，建發(fā)股份尤其活躍，在全國保持著較強(qiáng)的拿地節(jié)奏。

其2022年半年報(bào)透露，上半年獲取土地40宗，全口徑拿地金額合計(jì)約631.34億元。其中，在一、二線城市的土地儲(chǔ)備預(yù)估權(quán)益貨值占比近70%。

進(jìn)入下半年，建發(fā)在土地市場持續(xù)發(fā)力，僅9月份就在北京、上海、蘇州、福州4個(gè)城市拿下6宗地，總代價(jià)超150億元。在北京，建發(fā)股份控股子公司建發(fā)房產(chǎn)（建發(fā)股份持有其54.654%股權(quán)）下屬公司連拿豐臺(tái)區(qū)、昌平區(qū)兩宗地塊，以總拿地金額66.47億占據(jù)北京第三批集中供地拿地榜單第二。在上海第三批集中供地中，建發(fā)房產(chǎn)下屬公司又以52億元拿下閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊，樓面價(jià)58875元/平方米。

中指研究院房企拿地榜顯示，1-11月，建發(fā)房產(chǎn)全口徑新增貨值達(dá)1104億元，權(quán)益拿地金額達(dá)544億元，升至行業(yè)第4名，較去年同期提高7個(gè)名次。而該榜單上的前三名，分別為華潤置地、中海 地產(chǎn)、保利發(fā)展。頻繁大手筆拿地的建發(fā)房產(chǎn)，也成為地產(chǎn)“黑馬”新的代言人。

不過，瘋狂拿地后，建發(fā)股份負(fù)債持續(xù)攀升。三季報(bào)顯示，截至2022年前9月，建發(fā)股份的流動(dòng)負(fù)債總額較2021年末的3562.35億元增長1410.75億元至4973.10億元。其中，短期借款由2021年末的89.99億元飆升至2022年前三季度的248.17億元；應(yīng)付票據(jù)由2021年末的207.02億元增加至2022年前三季度的446.74億元。

債務(wù)快速增長顯然給建發(fā)股份帶來不少資金壓力，除A股平臺(tái)，建發(fā)房產(chǎn)持有61.353%股權(quán)的港股平臺(tái)建發(fā)國際也于12月初完成8億港元的配股融資；此外，12月，建發(fā)集團(tuán)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行可續(xù)期公司債券，發(fā)行金額為150億元。

一手拿地，一手融資，這匹來自廈門的黑馬房企似乎仍在循著舊有的地產(chǎn)邏輯奔跑。只是在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，如今的瘋狂擴(kuò)張能否承載市場的諸多不確定性，仍有待觀察。

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