當(dāng)大部分房企選擇“勒緊腰帶”過冬時(shí)，越秀集團(tuán)、保利發(fā)展、華潤置地、中國金茂等央國企卻在核心城市“掃貨”。今年一季度，TOP100房企拿地總額同比下跌近五成，但廣州、杭州、上海的核心地塊卻屢屢拍出高溢價(jià)。土地市場的“馬太效應(yīng)”進(jìn)一步加劇，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者離場。這不僅是資金的較量，更是對(duì)未來城市格局的一次重新投票。

一季度百強(qiáng)房企拿地額超1400億

(資料圖片僅供參考)

春節(jié)假期結(jié)束后，各地土地推出和成交有所恢復(fù)，上海、杭州等城市均有熱點(diǎn)地塊推出，房企拿地力度有所回升，拿地金額降幅收窄。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額1465.2億元，同比下降49.4%，降幅較1-2月收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)。

在中指研究院發(fā)布的1-3月房企新增貨值TOP20榜單中，絕大多數(shù)是國企、央企或地方城投平臺(tái)。其中，頭部企業(yè)拿地規(guī)模斷層明顯，越秀集團(tuán)以711億元的權(quán)益新增貨值一騎絕塵，遠(yuǎn)超第二名華潤置地的243億元，是典型的“斷層式領(lǐng)先”格局。值得關(guān)注的是，僅有5家企業(yè)權(quán)益新增貨值破百億，包括越秀集團(tuán)、華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂、寧波鄞州城開。

值得關(guān)注的是，部分企業(yè)全口徑新增貨值和權(quán)益新增貨值差異較大，說明其更多是依賴聯(lián)合拿地模式，比如上實(shí)城開、上海紫竹等。

從一季度來看，越秀集團(tuán)、華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂等企業(yè)，拿地規(guī)模大、權(quán)益占比高、布局全國，資金實(shí)力和融資優(yōu)勢突出，是當(dāng)前土地市場的“壓艙石”。其中，越秀集團(tuán)是領(lǐng)跑者，拿地規(guī)模遠(yuǎn)超其他企業(yè)，體現(xiàn)了其擴(kuò)張的決心和資金優(yōu)勢；而且越秀集團(tuán)是100%權(quán)益拿地，無合作開發(fā)。

由于越秀集團(tuán)一家獨(dú)大，其旗下的越秀地產(chǎn)，今年被機(jī)構(gòu)拆分出來進(jìn)行單獨(dú)排行，越秀地產(chǎn)的拿地規(guī)模也不俗，權(quán)益新增貨值位居第11位。

事實(shí)上，目前華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)也均以獨(dú)立開發(fā)為主，其權(quán)益拿地占比也較高。只是中海地產(chǎn)在一季度土地市場表現(xiàn)不佳。

此外，地方城投和平臺(tái)公司深耕本地市場，代表企業(yè)包括寧波鄞州城開、石家莊城發(fā)投、南京江北新區(qū)產(chǎn)投、義烏國資等。其特點(diǎn)是拿地聚焦所在城市，幾乎均為100%權(quán)益拿地，是本地土地市場的重要參與者，承擔(dān)了城市更新和基建配套的角色。

據(jù)克而瑞分析，從拿地企業(yè)角度審視，“央企領(lǐng)銜、城投為主”的格局仍在延續(xù)，企業(yè)整體的拿地意愿依舊偏向謹(jǐn)慎。在銷售排名前100的企業(yè)里，僅有不足三成的企業(yè)有土地儲(chǔ)備入賬。

核心城市優(yōu)質(zhì)地塊高熱，拉動(dòng)平均溢價(jià)率回升

盡管整體市場趨冷，但核心城市稀缺地塊仍具備較強(qiáng)的吸引力，房企資金繼續(xù)向確定性較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集聚。其中，2月25日，廣州馬場一期地塊經(jīng)過9小時(shí)、243輪競價(jià)，由越秀集團(tuán)以236.04億元競得，溢價(jià)率26.6%，成交總價(jià)位列廣州歷史第二，住宅樓面地價(jià)刷新廣州住宅樓面價(jià)紀(jì)錄。

3月6日，杭州上城區(qū)城東新城宅地經(jīng)109輪競價(jià)，由保利發(fā)展以總價(jià)32.2億元、溢價(jià)率51%獲得，成交樓面價(jià)達(dá)44985元/平方米。該地塊原為商辦用地，2025年4月調(diào)整為純住宅用地后，容積率由3.0降至2.2，居住屬性明顯提升。3月13日，上海青浦徐涇地塊由綠城中國競得，成交總價(jià)26.7億元，溢價(jià)率6.6%，樓面價(jià)31972元/平方米。該地塊為上海首批次供地中，唯一溢價(jià)成交地塊，區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢顯著。

相比核心城市的核心區(qū)域土地火熱，多數(shù)城市土地市場仍是低溫運(yùn)行，青島、福州、武漢、天津出讓地塊均底價(jià)成交。一方面是供地節(jié)奏放緩，同時(shí)核心區(qū)推出的優(yōu)質(zhì)地塊較少；二是房企資金面仍承壓，拿地高度聚焦核心城市高確定性板塊，對(duì)非核心區(qū)地塊保持審慎。

溢價(jià)率方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，在供應(yīng)放緩背景下，300城溢價(jià)率整體仍處于低位。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，一季度，300城住宅用地平均溢價(jià)率為5.0%。其中，1月土地市場相對(duì)平淡，2月在廣州馬場地塊等高溢價(jià)地塊帶動(dòng)下，溢價(jià)率升至10.7%；3月平均溢價(jià)率為3.3%。

在中指研究院分析人士看來，今年一季度土地市場延續(xù)了“總量收縮、結(jié)構(gòu)分化”的格局。在房企拿地整體謹(jǐn)慎的背景下，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍能吸引頭部央國企激烈爭奪，反映出市場對(duì)高確定性資產(chǎn)的強(qiáng)烈偏好。與此同時(shí)，各地供地策略更加注重質(zhì)量與效率，控增量、優(yōu)供給、盤存量成為政策主基調(diào)。未來，隨著城市更新推進(jìn)和改善型住房需求釋放，土地市場有望在結(jié)構(gòu)性調(diào)整中逐步走向穩(wěn)定與理性。

對(duì)于二季度，克而瑞分析人士認(rèn)為，土地市場將呈現(xiàn)“局部回暖、整體審慎”態(tài)勢。隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，土拍熱度有望階段性回升，但企業(yè)整體謹(jǐn)慎格局難以根本改變。企業(yè)格局上，央企及優(yōu)質(zhì)地方國企憑借融資優(yōu)勢深耕一二線城市；城投平臺(tái)在三四線城市承擔(dān)托底職能；少數(shù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企或擇機(jī)補(bǔ)貨，但整體拿地能力有限。

關(guān)鍵詞： 拿地 城市 地塊 核心 領(lǐng)銜 企業(yè) 保利 越秀 地產(chǎn) 圖譜