為催物業(yè)費(fèi)，物業(yè)有權(quán)斷水?dāng)嚯?、限用電梯嗎?/h1>

2025-10-24 16:32:57 |來(lái)源:江蘇新聞微信公號(hào)

為催物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司一言不合，竟然斷水?dāng)嚯?，還不讓乘電梯，如此方式催繳，合法嗎？

今天，江蘇省高院公布了一起典型案例，明確了這類行為違法，以及業(yè)主遇此情況該如何維權(quán)。

(資料圖片僅供參考)

2024年10月，高某通過(guò)司法拍賣平臺(tái)成功競(jìng)得一套房屋，法院出具裁定書(shū)確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)歸高某所有。拍賣公告中明確：可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)均不包含在拍賣的成交價(jià)中，由買(mǎi)受人另行支付、自行承擔(dān)。拿到法律文書(shū)的高某滿心歡喜，計(jì)劃盡快裝修后出租。

11月26日，高某聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司，申請(qǐng)開(kāi)通水電以進(jìn)場(chǎng)裝修。物業(yè)公司卻拒絕高某的要求，稱該房屋拖欠物業(yè)費(fèi)，要求高某先結(jié)清欠款，否則不予辦理。與此同時(shí)，物業(yè)公司采取了停水停電措施，且不給高某電梯卡。在高某已預(yù)交水電費(fèi)、要求上門(mén)查看管道的情況下，物業(yè)公司遲遲不安排工作人員上門(mén)排查。

高某通過(guò)社區(qū)居委會(huì)、住建部門(mén)等多渠道反映情況，12月3日，物業(yè)終于為高某開(kāi)通了水電和梯控。本以為風(fēng)波就此平息，可沒(méi)過(guò)幾天，物業(yè)公司又以高某“未辦理裝修手續(xù)”為由將房屋斷電。

高某前往物業(yè)辦公室進(jìn)行協(xié)商，并簽署了《辦公用房裝修管理服務(wù)協(xié)議》等材料，協(xié)議中提到“裝修前需交納裝修保證金”，但未明確具體金額。次日，物業(yè)公司根據(jù)該協(xié)議要求高某交納裝修保證金，高某認(rèn)為物業(yè)要求不合理，拒絕支付。裝修計(jì)劃再次停滯，物業(yè)公司一直未給高某恢復(fù)電力供應(yīng)和電梯使用權(quán)益。

多次協(xié)商無(wú)果后，高某于2025年5月將物業(yè)公司告上法庭，要求對(duì)方停止侵權(quán)、保障水電和電梯使用權(quán)益，賠償因裝修延誤產(chǎn)生的5個(gè)月租金損失共10000元，并賠禮道歉。

Q

物業(yè)有權(quán)停水停電、限制使用電梯嗎？

《民法典》第944條第3款：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)提供方，負(fù)有保障業(yè)主合法權(quán)益的義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)有目的、有前置條件地選擇其服務(wù)對(duì)象。拍賣公告中明確物業(yè)欠費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，物業(yè)公司可依法與高某溝通協(xié)商或通過(guò)訴訟方式主張權(quán)利，但不可將交納物業(yè)費(fèi)作為辦理供水、供電等的前置性條件。

水電供應(yīng)是基本的民生保障，水、電、氣、熱等資源屬于公共服務(wù)范疇，物業(yè)服務(wù)人并非公共服務(wù)提供者，無(wú)權(quán)擅自中斷供應(yīng)；同樣，電梯屬于業(yè)主共有部分，其使用涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利，物業(yè)公司亦無(wú)權(quán)單方面作出限制使用的決定。

關(guān)于裝修保證金，法律并未明確規(guī)定其交納義務(wù)及交納標(biāo)準(zhǔn)。在符合地方法規(guī)的前提下，物業(yè)與業(yè)主、裝修公司等可自行協(xié)商約定，物業(yè)可通過(guò)溝通、書(shū)面催告、起訴等合法方式主張權(quán)利，但不得采取停水電等侵權(quán)手段強(qiáng)迫交納。

本案中，物業(yè)公司以“前業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)”“未交裝修保證金”等為由，采取斷水電、限制電梯使用等措施，已構(gòu)成侵權(quán)。

Q

損失如何計(jì)算？

關(guān)于原告主張的5個(gè)月租金損失，法院認(rèn)為，物業(yè)公司的侵權(quán)行為導(dǎo)致高某裝修延誤，客觀上造成經(jīng)濟(jì)損失。綜合侵權(quán)行為的持續(xù)時(shí)間、實(shí)際影響以及房屋面積、裝修進(jìn)度、相關(guān)區(qū)位房屋租金水平，基于公平原則，酌情認(rèn)定每月租金損失1000元，合計(jì)賠償5000元。

鑒于房屋供水已恢復(fù)，法院最終判決：物業(yè)公司立即停止對(duì)高某房屋的停電及限制電梯使用行為；賠償租金損失5000元；并以書(shū)面形式向高某賠禮道歉。一審宣判后，雙方均未上訴，判決現(xiàn)已生效。

針對(duì)此案，法官表示，物業(yè)服務(wù)的根本在于保障業(yè)主正常生活與房屋使用權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恪守法律底線、明確行為邊界，端正服務(wù)意識(shí)、依法規(guī)范履職，禁止濫用管理權(quán)限、使用變相催交的不合理限制措施侵害業(yè)主合法利益。業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)管理要求，共同營(yíng)造和諧有序的居住環(huán)境。

在此提醒，司法拍賣購(gòu)房者競(jìng)拍前務(wù)必仔細(xì)閱讀《拍賣公告》等相關(guān)文件，特別是關(guān)于物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等歷史欠費(fèi)的責(zé)任條款。建議競(jìng)拍人提前通過(guò)現(xiàn)有渠道或向法院了解欠費(fèi)情況，并將其納入購(gòu)房成本綜合考量，避免后續(xù)產(chǎn)生糾紛，實(shí)現(xiàn)安心置業(yè)。

江蘇廣電總臺(tái)荔枝新聞中心記者丨郭奉銘

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