21世紀經濟報道記者孔海麗 上海報道

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過去幾年，全國房地產市場規模高位盤整，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化，行業亦進入加速出清、優勝劣汰的階段。在“房住不炒”的總基調下，企業的發展目標不再極力追求規模擴張，而是更加重視穩健和高質量發展，伴隨著行業逐漸進入新的發展階段，房地產競爭格局呈現新特征。

8月4日，“博鰲·21世紀房地產論壇第23屆年會”上海場現場，中指研究院和21世紀產業研究院聯合發布了《房地產行業競爭格局趨勢研究》報告。

報告通過對房地產“新勢力”的研究，展望行業的發展趨勢，分析“新勢力”對房地產市場帶來的沖擊及未來市場格局的變化，在行業轉折的關鍵時期，用豐富的數據和詳實的案例，給出觀察和判斷，以供行業參考。

報告指出，首先，房企當前的投資拿地情況決定了行業未來的競爭格局，近兩年民營房企經營受市場影響波動較大，央國企市場份額不斷提升。受此影響，短期之內央國企將繼續保持優勢地位，特別是頭部企業憑借資源優勢、開發運營實力，銷售額市場占有率仍將穩中有升，而民營房企市場份額將持續下降。隨著行業縮表出清、房企優勝劣汰，一批企業沒落的同時，也會有一批新勢力房企崛起。未來在市場競爭下，民營房企有望和央國企保持相對均衡的狀態。

其次，隨著行業風險不斷釋放，代建企業與AMC存在較多發展機遇。代建行業規模保持快速增長，在傳統的開發項目代建之外，房地產及代建企業通過參與政府代建、與城投公司合作、助力項目紓困等方式拓展代建業務。AMC憑借處置地產類不良資產的豐富經驗積極參與行業風險化解，主要在項目層面采用“出資+開發”模式推進盤活資產，其中全國性AMC以旗下地產平臺為依托，是盤活房地產不良資產的主要力量。

報告認為，隨著行業專業化分工程度的不斷加深，未來行業分工或將呈現四個方面的特點。

第一，少數頭部企業能夠發展成為橫跨多個領域的綜合開發企業，這種企業錘煉綜合運營優勢，可以向著產業鏈橫向和縱向延伸。

第二，多數企業需專注于個別優勢領域，區域中小型房企或將專注開發業務，中型房地產企業則可發揮職業團隊優勢，延伸輕資產業務。

第三，細分領域專業企業增多，當前經紀、策劃代理、物業服務等細分領域均先后涌現出一批優秀企業，未來房地產產業鏈上的其他細分領域也將誕生一批領先企業，如代建服務、商管服務、房地產信托基金、產業地產運營、長租公寓運營等。

第四，大數據及AIGC的迅速發展，將為行業的效能及專業度帶來質變，房地產產業鏈上的主體企業，不僅在賽道選擇上考驗戰略能力，如何借助數智化提升服務水平，也會是影響競爭力的重要因素。

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