21世紀經濟報道記者王媛媛 上海報道

作為基礎設施公募REITs中的新業態，保障性租賃住房REITs一直備受市場關注。

【資料圖】

華夏基金華潤有巢REIT作為首只市場化機構運營的保障性租賃住房REIT，近期發布了一季報。4月25日，華夏基金對相關業績進行了說明。

一季報顯示，市場化機構運營和專業投資管理賦能REITs業績提升，一季度項目出租率、經營業績、可供分配金額等多項運營指標均超過招募書預期。

一季報超額完成招募書預測數據

基金一季報顯示，華夏基金華潤有巢REIT底層資產運營穩健，今年一季度基金實現收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度為112%。華夏基金華潤有巢REIT一季度在經營層面和可供分配層面表現均超越招募說明書預測值。

經營層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產有巢國際公寓社區泗涇店和東部經開區店的出租率均優于招募說明書預測值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預測值上漲了近6個百分點，期內新簽租約343間。東部經開區店出租率為92.43%，比預測值上漲了2.4個百分點，期內新簽租約515間。

不過，雖然一季度各項數據表現亮眼，但未來的走勢更受投資者關注，例如影響項目未來經營數據的出租率、租金等內容。

有巢住房租賃(深圳)有限公司總經理陳嘉稱，華潤有巢運營的項目可實現基于市場行情的出租率、租金價格綜合最優。

出租率方面，泗涇、東經項目作為市場化經營的保租房，區別于集中定向配租、租戶排隊選房的政府平臺運營模式，沒有等待集中配租產生的空置。項目每一間房均獨立出租，并通過有巢全平臺覆蓋的營銷渠道，主動尋找潛在租客。而且，有巢會在租約即將到期前，靈活設置租金優惠活動，這樣極大減少房間出房時間，避免集中租約到期，保持出租率穩定，以此來實現項目整體營業收入最大化。

租金價格方面，相較于政府配租模式的嚴格限價，有巢在滿足保租房租金管控要求的前提下，能夠根據市場行情動態調價，一房一價，具備更高的租金增長潛力和總收入最大化能力。

華夏基金基礎設施與不動產業務部聯席行政負責人莫一帆稱，目前項目出租率相較招募書預測的90%及91%已分別提升了2.4%和6%，東經項目的出租率后面可能繼續上升。整體看未來在無重大不利因素下，項目年度平均出租率預計將保持平穩。

租金增長方面，隨著長三角一體化以及人口持續流入，預計上海市未來租賃需求將進一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續存在，根據中指研究院數據，上海22年及23年1季度平均租金分別增長9.5%、3.6%。未來高品質與高性價比的保租房項目將長期受到市場青睞。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度達133.07%，按天數做簡單年化，其一季度分派率為5.34%。基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元,該金額較2022年同期預測值的完成度為118.29%，2022年實現的年化分派率為4.92%，相關分派率在整個保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

條件成熟盡快啟動擴募

今年3月24日證監會發布通知，明確落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行。3月底首批擴募的4只公募REITs變更注冊申請獲得證監會批復。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺，華夏基金華潤有巢REIT的擴募動向也備受市場關注。

陳嘉稱，華潤有巢在整個租賃住房領域都處于領先地位。截至2023年3月末，有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間。管理規模位列央企第一，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區布局的租賃企業。

目前華潤有巢已經按招募書披露，從持有的保租房項目中選定了計劃擴募項目，待相關項目達穩定經營狀態且符合監管要求后，將盡快啟動擴募；同時，華潤有巢未來投資重點將聚焦于一線及強二線人口凈流入城市的可擴募資產，目前已圈定了一批擴募儲備。

此外，陳嘉稱，未來業績增長方面，開源和節流同樣重要。

首先看收入端，在滿足政府對保租房租金管控要求的前提下，項目能夠根據市場行情動態調價，實現業績最大化的量價平衡，租金收入仍有上升空間；另外，項目的配套商業、增值業務，也具備長期、可持續的業績增長空間；

其次看成本端，在完成招商爬坡，進入成熟運營期后，項目的運營成本將聚焦精細化管控，在不影響項目品質的前提下，把每一分錢都用在刀刃上。

提質、增效是一個市場化機構競爭力的體現。華潤有巢全價值鏈的租賃住房資產經營能力，為項目在供應鏈、營銷渠道、標準化運營、EHS管理上的多重優勢，為業績增長提供了空間。

保障性租賃住房已成為我國租購并舉多主體住房供應體系的建設重點和核心短板。相比于產業園區、倉儲物流等底層資產，在“房住不炒”、“租購并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現有政策指引下，保租房租金的定價區間以及增長率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的關鍵在于提升運營管理能力。一方面通過良好的運營管理能力實現成本控制，另一方面通過運營管理提升資產狀態和租戶體驗，提高出租率水平，增加項目收入。其中，有巢住房租賃作為市場化主體，出色的運營管理能力正是其核心優勢所在。

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